Mitchi Pytanie do bardziej doświadczonych kolegów.
Oj tam oj tam, nie wiem czy moje jechanie po bandzie to “dobre” doświadczenie, na pewno większe 😅
Mitchi Co sądzicie o zakupie mieszkania w dużym mieście wojewódzkim na kredyt?
Pod wynajem? Zależy od miasta i miejsca. W nieruchomościach liczą się tylko 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja.
Mitchi Mieszkanie w starym budownictwie 3-4 piętrowe budynki w historycznej części dzielnicy. Dobrze skomunikowane z centrum. Cena 32m2 do remontu - 400k. Już gotowe do wejścia- min. 450k. Coś większego, ale troszeczkę dalej od centrum dzielnicy- 47m2 - 500k.
Znów zależy od miasta i miejsca, jeśli znasz to miejsce i widzisz, że ludzie chętnie tam wynajmują - jak najbardziej warte rozważenia. Pytanie czy masz tam blisko i w razie czego będzie Ci się tam chciało jeździć jak będą problemy - bo prędzej czy później będą i musisz to wliczyć w koszty.
Mitchi Moja sytuacja - mieszkam sobie w mieście powiatowym, w domu rodzinnym, który w perspektywie ma być moją własnością. Z tym miejscem wiążę swoją przyszłość.
Więc pytanie czy nie lepiej kupić mieszkanie w bloku nieopodal, albo mniejszy wkład i dwa jeśli historia i zdolność kredytowa pozwala.
Mitchi W 2020 cena 30paru metrów do remontu w tej dzielnicy kosztowała 250k. Pluję sobie w brodę, że wtedy nie kupiłem, bo teraz miałbym spłacony kredyt i zbudowaną poduchę na następne inwestycje.
Kto by się mógł spodziewać, że cały świat będzie drukował pieniądze na potęgę…
Mitchi Moje obawy :
stare budownictwo, lata 50(ale raczej trwałe);
Jeśli cegła to bym się nie przejmował za bardzo. Wielka płyta tu już troszkę ostrożniej bo blok blokowi nie równy - ale tak długo jak banki to kredytują raczej większych obaw być nie powinno.
Mitchi Niskie ROI. Myślę, że gdybym znalazł najemcję to po opłaceniu podatków i wszystkich innych pierdół na czysto jestem w stanie wyciągnąć 1.5k przy obłożeniu całorocznym;
Niskie znaczy jakie. Poniżej 6%/rok to gra bardziej dla spadkobierców niż dla Ciebie, w takim układzie ETFy pewnie mają więcej sensu.
W 2008 korekta wyniosła średnio 30%. Jeśli taka korekta Cię nie przeraża a kupujesz po to by trzymać długofalowo - nie jest to ogromne ryzyko, po prostu trzeba się z tym liczyć.
Kredyty to nic przyjemnego, zgadza się. ALE rozważ poniższe scenariusze bazujące na tej samej kwocie wejściowej.
- Masz załóżmy na to 500k gotówki, kupujesz nieruchomość w 100%. ROI 8% powiedzmy 40k rocznie, po kosztach licząc szczodrze 30k. Przez 20 lat niech wartość się podwoi do 1m, a mieszkanie wypracuje (nie zakładając wzrostu czynszu przy 100% obłożeniu) 800k czyli 600k na czysto.
- Kupujesz 5 mieszkań tej samej wartości, wpłacając po 20% (100k). To samo ROI, zysk na czysto znacznie mniejszy bo raty zjedzą zapewne większość. Po 20 latach masz 5 nieruchomości wartych po 1m i prawie (jeśli nie całkowicie) spłacone kredyty.
- Masz w dupie nieruchomości i wkładasz 500k w ETF bazujący na S&P500 (średnia 8.8%)
Opcja 1 zdecydowanie bezpieczniejsza, ale to ty ryzykujesz SWÓJ kapitał.
Opcja 2 to zdecydowanie jechanie po bandzie, ale ryzykujesz CZYJŚ kapitał. Poza tym wymaga stopniowania tak by dochody z każdej kolejnej nieruchomości mogły lewarować Twoją zdolność. Jeśli państwa będą drukować (a nie oszukujmy się w ekonomii opartej na długu - będą) to wartość nieruchomości długofalowo będzie rosnąć.
Opcja 3 po kumulatywnym wzroście przez 20lat, zakładając dla uproszczenia 8% i nie dokładania NIC w trakcie (a można) - ukula się ~ 2.2M. Dokładając 500 stów miesięcznie to może być już ~ 2.5M, masz prawie natychmiastową płynność, zero pierdolenia się z kredytami czy najemcami
**** oczywiście wszystko powyżej to bardzo duże uproszczenie i aproksymacja, nie biorę pod uwagę podatków, fluktuacji i naprawdę wielu innych czynników.. 🙂 ****
Zdecydowanie większym ryzykiem będzie tutaj demografia w perspektywie 20 lat niż cokolwiek innego. Ale jeśli zachowamy/obronimy namiastkę normalności to istnieje szansa na białą migrację z muzułmańskiego zachodu.
Pamiętaj tez by ubezpieczyć się odpowiednio wysoko na życie tak by w przypadku twojego nagłego zejścia z tego łez padołu rodzina miała spłacone nieruchomości.
Mitchi potencjalną wojna z Rosją
Raczej nie wydarzy się w perspektywie 20 lat. Gwarancji nikt Ci jednak nie da.
Mitchi ochrona oszczędnosci przed inflacją (ale czy napewno?);
Co do zasady tak, jeśli drukujesz pieniądze to ich siła nabywcza spada a więc ceny wszystkiego idą w górę. Złoto i nieruchomości co do zasady są dobrym papierkiem lakmusowym i przechowalnią kapitału - który jednak nie pracuje tak jak np ETF gdzie mógłby z powodzeniem inflacje wyprzedzić.
Mitchi być może zamyka się w najbliższych latach okno do zakupu mieszkania w dużym mieście dla takiego szaraka jak ja
Myślę, że wraz z rozwojem AI i pracy zdalnej - małe miejscowości z czasem zaczną przeżywać swój renesans.
Mitchi budowanie majątku stałego i poczucie, że mam coś namacalnego
Pamiętaj, że wszystko co chcesz mieć sprawia że to co kupisz dosłownie “ma Ciebie”. Nieruchomości nie można łatwo upłynnić, nie możesz ich po prostu podnieść i przenieść, jeśli bardziej przejmujesz się wojną to więcej sensu miało by kupienie takowej nieruchomości zdala od naszego kurwidołka (co sam uczyniłem).
Mitchi Ktoś zderzył się z podobnymi rozterkami?
Jasne, codziennie.
Właśnie dałem zielone światło kupna mieszkania w ścisłym centrum miasteczka (10% depozyt), w którym mam dom. Dlaczego?
- Mam wysokie equity w domu LTV 30% czyli ryzykuję wiecej niż bank na tym etapie a ta gotówka jest zamrożona i nie pracuje.
- Dom potrzebuje w perspektywie kilku lat nowy dach i wymianę okien, wolę by był to problem następnego właściciela.
- Często mnie tam nie ma, zdecydowanie łatwiej opierdolić dom niż wynieść 85 cali z mieszkania na 6 piętrze.
- Zwolniona gotówka po sprzedaży domu pójdzie w ETF, wyprostowanie swojej sytuacji finansowej i potencjalnie depozyt na kolejne mieszkanie pod wynajem (UK lub PT). Otwarty mam nadal też powrót do Polski więc mieć, a nie mieć sporą gotówkę na koncie znacznie ułatwi mi potencjalny zakup/kredyt w kraju (mimo, że już tam własny kąt mam, ale docelowo nie jest to miejsce przeznaczone do tego celu, a raczej przechowalnia kapitału bo to jedyna nieruchomość którą kupiłem za gotówkę).
Także reasumując, trzeba liczyć, kombinować, sprawdzać, znów liczyć, znów kombinować i znów sprawdzać.
Jak chcesz podyskutować różne scenariusze to dawaj, pokombinujemy.
